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北京土拍熱背后5000億到期債高懸 房企"兩手"抓錢自救

2020年02月22日 07:32   來源:中新經緯   

  中新經緯客戶端2月22日電(王永樂) 春節后,北京土拍市場8天攬金近364億元,令市場驚嘆不已。且2月以來,有40城發布新政紓困房企,令市場對調控放松預期增強。不過房企年內到期債券大漲,融資及償債壓力較大,同時多部門重申堅持“房住不炒”定位,未來樓市走向依舊是謎。

  北京土拍最高溢價率近五成 8天攬金364億元

  在疫情影響下,2020年春節后土地市場活躍度明顯下滑,且呈現出明顯的分化態勢。

  克而瑞研究中心(以下簡稱“克而瑞”)報告顯示,春節后兩周重點城市共成交了108幅土地,總成交量僅674萬平方米,同比2019年春節后兩周重點城市成交量下降62%。2020年第7周(2月12日-2月18日),重點監測城市土地市場成交總建面積達607萬平方米,是前一周的兩倍多,但較2019年同期仍有25%的降幅。

  此外,報告還指出,多個城市明確表態土地出讓延期,如泉州延至3月3日。

  在多地按下暫停鍵的同時,北京土拍可謂火熱。公開報道顯示,從2月11日到2月18日,北京進行了3場土拍,累計出讓9宗地塊,攬金363.89億元,多數地塊溢價成交,最高溢價率近五成。

  具體來看,2月11日,成交3宗地塊,總成交價80.05億元。其中,石景山區西黃村地塊由首創以底價29.75億元摘得;通州區馬駒橋鎮地塊由華潤、中交聯合體以46.7億元競得,溢價率為22.89%;大興采育鎮地塊由京能以3.6億元摘得,溢價率為25%。

  2月14日,成交3宗地塊,總成交價196.8億元。其中,海淀區西北旺地塊由首開、華潤、住總、中交四家房企以54.4億元聯合拿下,溢價率為26.22%;昌平區東小口鎮限競房地塊被首開、住總、建工組成的聯合體以78.8億元摘得,溢價率達34.24%;另一宗昌平區東小口鎮地塊同為限競房地塊,由綠城以63.6億元競得,溢價率為29.79%。

  2月18日,成交3宗地塊,總成交價87.13億元。其中,大興區舊宮鎮地塊被綠城以67億元競得,溢價率34%;通州區臺湖鎮亦莊新城站前區地塊由綠城以13.48億元摘取得,溢價率49.78%;大興區采育鎮地塊被興創、住總聯合體以底價6.56億元競得。

  中原地產首席分析師張大偉表示,通州區臺湖地塊溢價率是過去2年來最高的。也是2018年11月26日的大興采育地塊后,首次出現自持。

  對于綠城18日競得2宗地塊,財經評論員嚴躍進表示,客觀上說明當前部分房企拿地的熱度,也有助于改變市場的預期。“在近期各類房企觀望坐等復工的時候,部分房企已經積極行動起來,充分說明其對于土地市場的看好。實際上此類房企的拿地,也很大程度上說明做規模的迫切程度。另外雖然市場在降溫,但是不一定意味著后續市場會惡化,實際上后續市場依然有反彈的空間。就近期的拿地房企來看,在大家過于悲觀的時候,就已經主動出擊,繼續說明看好2020年優質城市的土地投資市場。”嚴躍進如是說。

  在中指研究院18日舉行的線上研討會上,有嘉賓認為,“房企對于北京房地產市場的信心還是在恢復之中,北京的土地市場已經低迷了兩年的時間,大家可能也會有周期性的想法,低迷了這么久是不是也該反彈了。但是從政策方面看,限購限貸的影響會比較大,如果這兩個政策不發生重大改變的話,目前市場也不會有太大的改變。”

  多部門:堅持“房住不炒” 業內:下調LPR并非刺激樓市

  近期,多部門表示堅持“房住不炒”。針對最新貸款市場報價利率(LPR)下調,業內人士表示并非為刺激樓市。

  2月16日,財政部部長劉昆在《求是》雜志發表題為《積極的財政政策要大力提質增效》文章指出,堅持“房住不炒”的定位,落實房地產長效管理機制,深入開展中央財政支持住房租賃市場發展試點、城鎮老舊小區改造等工作,推動完善基本住房保障體系。

  此次發文明確,堅持“房住不炒”的定位,落實房地產長效管理機制。嚴躍進表示,“客觀上也說明,對于炒房等需求依然是零容忍的。當然這和購房政策放松并不違背。近期各大房企也積極推出了營銷創新手段,包括線上購房、無理由退房、購房補差價等內容,有助于激活市場需求,但在具體營銷過程中要注意房價炒作等現象,對于投資投機等需求也需要積極攔截。”

  2月17日,國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀1月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據時表示,1月份,各地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,全面落實城市主體責任,房地產市場保持總體平穩態勢。

  2月19日,央行發布《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,按照“因城施策”的基本原則,加快建立房地產金融長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

  2月20日,LPR迎來“雙降”。其中,一年期LPR利率報4.05%,上次為4.15%;五年期以上LPR利率報4.75%,上次為4.80%。

  張大偉分析認為,LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低,降低資金成本,并不是為了刺激樓市,所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60個基點。

  5000億到期債高懸 房企“兩手”抓錢

  疫情給房企帶來明顯沖擊,尤其是借助春節返鄉置業回收資金期望落空。克而瑞春節返鄉置業調研報告顯示,二三線城市七成置業計劃被推遲,兩成計劃年內被取消。

  為對沖疫情影響,多地出臺政策幫助房企解決困難。據張大偉不完全統計,2月份全國已有超40城市發布了房地產政策,大部分都有關疫情下的房地產市場調控,主要集中在公積金政策和土地款緩解政策,還有預售加快政策。個別城市也有針對契稅減免購房補貼。

  張大偉認為,目前的房地產政策基本只對“節流”有一定影響,對于房地產企業,最大的問題還是資金壓力,特別是到期債務問題。

  克而瑞報告顯示,2020年是房企債券到期的高峰期,95家房企年內到期債券達到5000億元以上,較2019年上漲45%,房企的融資及償債壓力較大。

  中指研究院報告也指出,2020年上半年房企待償債務數量不減,償債壓力較高。截至今年6月30日,房企信用債到期金額為982億元,海外債到期金額約為1226.05億元。對于在2019年四季度就已呈現資金短缺、償債能力減弱情況的企業,開年不利更是雪上加霜,上半年到期債務將給房企帶來不小的償還壓力。

  實際上,為應對債務壓力,房企積極“兩手”抓錢。“左手”打折促銷回收資金,“右手”在境外和國內市場同時發力融資輸血。

  克而瑞統計數據顯示,1月95家典型房企的融資總額為1810.1億元,環比上升42.4%,主要因境外債權融資井噴達到1099.7億,環比上升922.4%。其中,房企境外債發行量為1075.3億元,為境外發債歷年單月最大規模。

  另據久期財經統計,境外長債在2月停擺后,有6家地產企業發行了7筆離岸債券。相較之下,2019年房企短期離岸債尚不足20筆。

  在國內資本市場,除超短期融資券外,公司債也開始熱度上升。上交所披露數據顯示,近日,金地集團、碧桂園、龍光控股金額分別為110億元、85.38億元、40億元的公開發行公司債券均獲得上交所受理;富力地產80億元的私募公司債、龍光控股30億元的私募公司債也已獲上交所受理;融僑集團35億元額度的小公募已于2月12日獲上交所通過。(中新經緯APP)

(責任編輯:李方)

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